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到目前为止，万科股票的价格已经跌破前期低点三天了，跌幅不小，要收回去应该比较困难，这里股价的破位应该说是已经确立了，那这里到底是一个黄金坑的机会还是万丈深渊的开始呢？关于这个问题最近有朋友一直在问我，现在我就和大家分享一下我的观点。

我将从内外等多重因素来分析，判断万科这里到底是机会大于风险还是风险大于机会。

一、房地产行业现在是什么样的行业。

毫无疑问我觉得现在大多数人对这个行业是充满悲观的，去年整个行业的公司股价都出现的大跌，也是因为人们对这个行业未来的担忧，加上部分地区确实出现不少房子过剩的现象，就更让所有人觉得未来这个行业岌岌可危。而后，政府报告对于这个行业进行了充分的阐述才打消了不少的忧虑，政府明确指出房地产仍然是中国经济不可或缺的支柱行业，但是依然要坚持房住不炒的原则。所以现在对房地产的定位是什么，是中国经济稳定的支柱行业，依然是经济稳增长的重要工具。

二、万科“跌跌”不休为哪般。

我想大多数人面临“跌跌”不休的万科，心里都有一个疑问，这公司到底还算不算一家好公司，为啥国家定调了要稳增长，金地，保利也都涨了，但它还继续跌。对于这个疑惑，我个人是这样看的，我始终认为它是一家拥有优质资产和极具前瞻性管理团队的好公司。那为什么还下跌，我的理解是21业绩的强烈不及预期以及过多的散户持仓。

在过去的一年里，万科需要消化17年左右时间段拿到的高价地，这些高价的地段带来的高成本无疑会大大拖累公司的毛利，再加上整个行业增速放缓，公司的权益乘数下降，预计21年全年的收入将下滑15%左右,利润可能下滑25%左右。这对万科而言，是从来没有过的。以前对于万科这样的龙头的估值溢价在21年也就成了反杀的助力。然后说到散户持仓，在过去21年三季度的数据里面可以看到，金地，保利的股东户数下降了20%多，万科反增5%。而业绩方面在三季度金地和保利已经有拐点预期，这也导致，大资金不愿意过早进入万科，先进入了另外两个。而最近的破位则是外资的持续流出，却没有大资金进驻对冲导致股价维持不住破位。

分析完了下跌的因素，除去行业增速放缓会稍微影响公司未来以外，其他不利因素是短暂的，并不影响公司的核心价值，所以它依然是一家优质的企业。

三、黄金坑何时见底

看完上面说到的内容就应该明白我是看这里是机会更多的，最近的下跌在我看来是流动性的问题导致的，我个人觉得基本面没什么太大改变。空间上可已经离底部很近了，但是时间上还需要耐心等到外资不再频繁流出，21年的业绩报告完全公布才能算时间空间都到位了。

预计22年对万科是改善的一年，跌下去应该是机会多于风险的，可以期待一下看看有没有15以下的捡漏机会。