摘要：2022年以来，网络上到处充斥着“买房成累赘”的话题。顺着这个话题，还释放出了“专家建议早点卖掉多余房产”的信息。一时间，搞得很多人不知所措。未来绝大多数城市的房产真的会沦为“累赘”吗？我们以5年为周期，来仔细聊聊这个话题。过去5年，可以说...
2022年以来，网络上到处充斥着“买房成累赘”的话题。顺着这个话题，还释放出了“专家建议早点卖掉多余房产”的信息。一时间，搞得很多人不知所措。
未来绝大多数城市的房产真的会沦为“累赘”吗？我们以5年为周期，来仔细聊聊这个话题。
过去5年，可以说整个房地产行业都被“严厉调控”所笼罩。尤其是2021年下半年，涉房金融政策迎来史无前例地收紧，受此影响，楼市罕见迎来“全线降温”。根据全国房价行情网站的数据，2021年全国百强城市均价下跌了1.3%。全国平均房价更是由一季度时的11030元/平，降到了年末的10358元/平。
但即便如此，过去5年房价大体上仍然是“涨多跌少”。国家统计局数据显示，2017年-2021年全国平均房价由7892元/平，涨到了10485元/平，平均涨幅仍然高达32%。当然，这只是平均数据，若聚焦到全国头部有潜力的一二线城市，5年房价翻番上涨的不在少数。基于此，不少房产专家、经济学家直言，过去5年，虽然房地产经历了一轮又一轮的调控轰炸，但不得不承认有些核心城市的优质房产，仍然是实现资产保值增值的最佳标的。
事实上，我们在线调查的结果也显示：如果时间能倒退回到2017年，绝大多数人最想做的事情仍然是“投资买房”。为什么在房地产密集调控背景下，大家仍然对投资买房情有独钟？专业人士解析，主要是两方面原因：其一，调控并未做到房价大幅下降，相反，过去5年很多城市的房价仍然在上涨，而且涨幅不小。一句话概括就是，投资买房获得的收益仍然大于银行定存；其二，现阶段，国人能够选择的安全靠谱的投资渠道极度稀缺。说得直白点，房地产虽然被调控压制，基本告别了过去长达二十年的快速发展，但“有钱就买房”、“买房赚钱”的思想仍然根深蒂固，根植人心。
所以，总的来说，过去5年，楼市虽然是在狂轰滥炸的调控中度过的，但这丝毫不影响投资购买优质房产实现资产保值的事实。尤其是很多人口显著增长、经济快速发展的大中城市，买房不仅能有效化解通胀压力，更能实现家庭财富的再次快速升值。换言之，5年前购买的大中城市的房子，放在现在仍然是一笔笔“财富”。
那么站在下一个5年的起点，2022年买房，5年后又将是什么样的结局呢？5年后房子会是“财富”还是“累赘”呢？
当前时期，整个房地产市场释放的信号确实是“悲观”的，毕竟过去这一年，楼市都是以“跌价”为主旋律。像深圳、上海、南京、广州、苏州、杭州等头部城市，也位列其中。叠加国家层面的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，再加上2022年以来经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
当然，最重要的是，今年以来，虽然全国有100多个城市出台了“稳楼市”政策，但房地产下滑的趋势仍然未得到扭转——1-4月份房企销售、房地产投资增速、中长期贷款等数据均出现了大幅下滑，从结果来看，房地产很明显出现了较为严重的问题。
5年后，房子是“财富”还是“累赘”呢？在我们看来，这两种结果会并存：即有些一二线大城市的房产依然是“财富”，有很高的投资价值；与此同时，绝大多数三四五线城市的房子在回归居住属性后，会彻底失去投资价值，这类房子也就彻底沦为了名副其实的“累赘”，而且这类城市的比例非常大。
这个结论的得出，主要基于三点：首先，未来人口的流动越来越集中于大城市，一线城市北上广深、强省会城市、国家中心城市、强二三线城市等。总的来说可能不超过50个。而至于其它数百个城市，不仅人口会被大城市虹吸，产业、资源、资金也会跟着外流。这决定了未来全国只会有极少数城市的房地产还有发展前景。也就是说，未来如果你押对了城市，选择在人口增量、经济发达、资源有优势、地理有优势的城市投资买房，那么恭喜你，房产仍然会迎来升值，房产仍然是“财富”，但如果你所购买的是低能级的城市，而且房价存在严重虚高的情况，那么房产妥妥的是“累赘”；
其次，从住房供应量来看，全国绝大多数城市的房地产其实早就已经到顶了，这决定了其未来5年甚至是10年，发展的空间都比较狭窄。我们说两组数据：第一，易居房地产研究院报告显示，2020年我国的新房市场就已经步入“供大于求”的局面了，这其中三四线城市的新房供应量是远超实际需求的；第二，根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。
那么是不是库存主要集中在三四线城市呢？当然不是，殊不知，其实很多省会城市、二线城市的库存都已经非常庞大了，甚至需要8-10年才能卖完现有库存。比如哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市。看到这里，大家也就能理解，为什么哈尔滨是本轮“救市”的第一个城市，而且过去仅仅7个月，哈尔滨已经3次“救市”了。
再比如广西防城港，库存需要12.7年才能消化完，这意味着未来12年都不需要新建房，表面上看这个城市是过度建设，而实际上，这是这座城市提前透支了未来12年的发展时间来搞房地产了。对于这类城市，未来5年房产想不变成“累赘”恐怕都难。
再者，地产商在用脚投票，从全国广大的三四线城市以及县城撤离，把工作重心回归到一二线城市。克而瑞数据显示，今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。当然，最重要的是，开发商的投资策略越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。而已拿地的房企，95%以上都是在一二线城市拿的优质土地。
这种情况的发生我们丝毫不意外，其实早在两年前地产大佬孙宏斌就已经作此安排了：未来几年融创都尽可能不在三四线城市拿地，主要回归一二线城市，而且基本不打算在公开市场拿地。拿地主要通过收并购的形式。孙宏斌这席话透露的信号非常明确，三四线城市的红利期基本结束了，未来发展前景也所剩无几了，未来开发商激烈竞争的主要战场在少数一二线城市。
再比如万科，今年4月份已经明确提出，“持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取”。直白点说就是，万科未来业务主要集中在经济、产业、人口等方面有优势的城市。
我们不止一次说过，购房者买房的逻辑其实和开发商拿地的逻辑一样，大家都是在挑选城市，以期用较低的成本买到优质的标的，最终实现资产的大幅盈利。所以，当开发商也在用脚投票，抛弃三四线城市回归一二线城市的时候，购房者也应该认清现实——闭眼买房躺赚的时代已经结束，未来买房是技术活，而且门槛也越来越高了。
2022年买房，5年后，房子是“财富”还是“累赘”？其实央媒也发声定调了：房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。
房产专家刘博直言，央媒发声定调楼市，一个字总结就是“稳”：稳是目的，同时也是硬性要求。这一点在5月25日发布的文章《调控政策叠加助楼市企稳》中，其实有所明示：稳楼市不能突破“房住不炒”定位，支持合理的刚性和改善性需求不代表可以过度刺激市场，调整房地产调控政策也不宜罔顾实际搞“一刀切”，应避免将房地产市场又引向过度依赖、过快增长的歧途。
基于上述央媒的两次发声定调，专家卢俊分析认为，5年后房子是“财富”还是“累赘”的答案已经清楚了：未来5年，绝大多数城市的楼市会以稳为主，谈到房价走势上，就是不能大幅上涨也不能大幅下跌，始终保持健康稳定。具体而言，一二线有人口增量、产业支撑且经济较发达的城市，房价大概率将保持微涨或稳定，房子仍然是“财富”；而全国为数众多的三四线以及低级别城市，可能就没那么乐观，毕竟基本面较差，尤其是过去几年，纯粹靠棚改拉动涨起来的城市，未来5年房价回调的压力还是比较大的。基于此来看，5年后绝大多数的房产都可能是“累赘”——有价无市，难以套现，无人接盘，出租更是没有客源。此外，房子每年都需要费精力、费钱打理，更重要的是，未来5年，还存在房地产税这个最大的不确定因素。
5年后，房子是“财富”还是“累赘”？经济学家马光远也一语道破了：5年后20%的城市20%的楼盘仍然是“财富”，其余或均可看作是“累赘”。
马光远认为，房地产事实上已经真的降温了，这种趋势不可扭转，未来5年会有更多的城市加入稳楼市行列，房住不炒的基调不会变和动摇。未来房地产的分化会更加明显，“三无”城市房价下跌会成为常态。
结合其曾经说过的“20%理论”（未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘，有价值）来看，5年后将会仅有少数城市的楼盘有投资价值，我们可以理解为这些极具投资潜力的房产仍然是一笔“财富”，而对于80%的城市80%的楼盘，都可能沦为“累赘”——无居住居住，投资更是会得不偿失。
